Fiscale aspecten vastgoed investeringen

29-7-2023

Indien u als Nederlandse ingezetene geïnteresseerd bent om te investeren in onroerende zaken op Curaçao, zijn er enkele belangrijke fiscale aandachtspunten waar u rekening mee moet houden. Fong-Mang Cheong, Country Managing Partner en Tax Partner van Ernst & Young legt u uit welke dit zijn.

Curaçaose onroerende zaken in box 3 of via BV?

Onroerende zaken mogen worden belast in het land waar zij zijn gelegen. Het land waar de eigenaar woont verleent dan een vrijstelling voor het inkomen uit die onroerende zaak, zodat de onroerende zaak niet twee keer wordt belast. Als een Nederlandse particulier een pand in Curaçao koopt dan mag Curaçao dus belasting heffen over de inkomsten uit dat pand en moet Nederland een belastingvrijstelling verlenen voor die inkomsten. Beleggingen door inwoners van Nederland worden belast in box 3. Als de belegging echter bestaat uit buitenlands (in dit geval Curaçaos) onroerend goed, dan wordt dit fictieve inkomen vrijgesteld in Nederland.

De regel dat onroerende zaken worden belast in het land waar ze zijn gelegen, geldt ook voor de vennootschapsbelasting. Voor een Nederlandse BV kan het dus ook interessant zijn om in Curaçaose onroerende zaken te investeren. Ook zij krijgen een belastingvrijstelling voor de netto-inkomsten die die onroerende zaken opleveren. Als een Nederlandse BV investeert in een Curaçaose vastgoed vennootschap dan is het inkomen uit die vennootschap over het algemeen vrijgesteld onder de Nederlandse deelnemingsvrijstelling. Tegenover de belastingvoordelen in Nederland staat natuurlijk dat er wel belasting in Curaçao moet worden betaald over de inkomsten uit onroerend goed. Onderstaand bespreken we de hoofd aandachtspunten ten aanzien van de fiscale gevolgen van investeren in onroerend goed in Curaçao.

Inkomstenbelasting

Binnen Curaçao gelegen onroerende zaken vormen in beginsel een binnenlandse bron van inkomen. Dit kan leiden tot heffing van Curaçaose inkomstenbelasting. Hetzelfde geldt voor op binnen Curaçao gelegen onroerende zaken gevestigde rechten, zoals het recht van erfpacht en vruchtgebruik. Dus ook als de eigenaar in het buitenland woont, kunnen onroerende zaken een Curaçaose binnenlandse bron van inkomen vormen. Zolang een onroerende zaak dient als (tweede) woning voor de eigenaar zal er geen sprake zijn van inkomstenbelasting. Curaçao kent anders dan Nederland geen huurwaardeforfait en ook geen box 3 belastingheffing.

Als de onroerende zaak wordt verhuurd, zal er over het algemeen sprake zijn van inkomsten uit onroerende zaken. Inkomsten uit onroerende zaken worden belast tegen het progressieve tarief met 46.5% als hoogste schijf. Van de te belasten inkomsten mogen (i) rentekosten voor het verkrijgen of verbeteren van de onroerende zaak en (ii) een fictieve aftrek van 35% van de huurinkomsten ter dekking van eventuele andere kosten worden afgetrokken.

Vervreemdingswinsten (verkoopwinsten) zijn niet belast als er met de verhuur substantiële activiteiten gepaard gaan, of als er sprake is van ontwikkelingsactiviteiten, kunnen de inkomsten mogelijk als opbrengst van niet uit dienstbetrekking verrichte werkzaamheden of als opbrengst van onderneming worden aangemerkt. In plaats van een fictieve kosten aftrek van 35% zijn dan mogelijk alle relevante kosten aftrekbaar. Er geldt in dit geval tevens een investeringsaftrek voor 30% van de kosten van onderhoud en verbetering van een beschermd monument voor zover deze kosten 5.000 ANG te boven gaan. Een eventuele vervreemdingswinst is dan wel belast.

Onroerende zaken in winstbelastingplichtige vennootschap

De winst behaald met de exploitatie en verkoop van de onroerende zaken door een (Nederlandse) vennootschap zijn in Curaçao belast in de winstbelasting. Het belastingtarief is momenteel 22%. Er is een wetsvoorstel dat per 1 januari 2023 zogenaamd tarief opstapje wordt ingevoerd waardoor winst tot aan 500.000 ANG in onderworpen aan 15% belasting en het meerdere is onderworpen aan 22%. Ook hier geldt de bovengenoemde mogelijkheid van een investeringsaftrek voor kosten van onderhoud en verbetering van monumenten.

Investeren via een Stichting Particulier Fonds (SPF)

Veel particulieren maar ook bedrijven hebben de afgelopen jaren in Curaçaos vastgoed geïnvesteerd via een SPF. De SPF mag geen ondernemingshandelingen verrichten, maar wel beleggen in onroerende zaken. Op basis van de huidige wetgeving in Curaçao is de SPF voor de winstbelasting een belastingplichtig lichaam maar vrijgesteld van winstbelasting voor zover de winst niet voortvloeit uit bedrijf, maar het is mogelijk dat deze wetgeving na 2023 verandert.

Naast het bovenstaande kunnen nog de heffing van overdrachts-omzet- en onroerendezaakbelasting van toepassing zijn op uw investering in Curaçaos onroerend goed. Het is echter belangrijk om te benadrukken dat de fiscale aspecten van investeren in onroerende zaken complex kunnen zijn. Het raadplegen van een fiscale professional, kan u helpen om een gedegen strategie te ontwikkelen die optimaal gebruikmaakt van de fiscale voordelen en tegelijkertijd voldoet aan alle wettelijke vereisten.